건물주의 횡포를 막기 위한 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안이 지난 달 국회 본회의를 통과해 내년 1월1일 시행된다. 법안이 발의된 지 3년만이다.

이에 본지에서는 공포 후 바로 시행되는 이번 개정안의 주요 쟁점사항들에 대해 알아보았다. 

 

‘젠트리피케이션’ 막자,

임차인 계약갱신요구권 행사기간 기존 5년에서 10년까지로 확대

개정상가임대차보호법의 주요 내용은 계약 갱신 요구기한은 5년에서 상가임대차보호법 10년으로 확대되면서 법 시행 후 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에 한해 적용된다.

기존 임대차 계약의 경우 최초 계약 시점으로부터 5년 이내에 한번 더 갱신한다면 새 임대차 법인 10년이 적용되는 것이다.

 

 

영세 소상공인 권리금 회수기회를 보장하기 위해 전통시장도 권리금 보호대상에 포함된다.

전통시장은 그동안 대규모 점포로 분류돼 권리금 보호의 사각지대에 있었다. 현행법은 일반상가 임차인에 대한 권리금 회수 기회를 보장하고 있지만 대다수의 영세상인이 영업하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 끊이지 않았다. 이번 개정안에 권리금의 보호대상에 전통시장도 포함돼 보다 많은 소상공인이 혜택을 받을 수 있게 됐다.

 

2018년 상가임대차보호법 개정에 따른 환산금보증금 계산법은 (월 임대료*100)+보증금=환산보증금 으로 본다. 개정 전과 후의 환산보증금의 범위가 개정되면서 임차인들의 보호받을 수 있는 범위가 확대된다.

 

금법 개정은 개정 이후 신규로 체결되는 계약이나 갱신되는 계약해 한하여 기존 계약에 소급 적용되지는 않는다. 최초 계약 1~3년 정도는 적용이 되지만, 4~5년은 적용이 안될 가능성이 높다.

 

상가임대차보호법은 영세 상인들의 상가 임대 보호 차원에서 마련된 법안으로 2002년 11월부터 시행되어 상가의 임대료, 보증금을 올릴 때 기존 금액의 12%를 초과 할 수 없으며 일정 금액 이상의 상가임대차보증금은 다른 채권에 앞서 받을 수 있다.

영세 상인들의 안정적 생업 종사를 도우며 과도한 임대료 인상을 방지하면서 세입자의 권리는 보장해준다. 사업자등록 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 임차인중에서도 환산보증금이 일정 이하인 영세상인만 법이 적용된다.

 

30년간 일본과 한국을 오가며 외식 컨설팅을 진행하고 있는 알지엠컨설팅 강태봉 대표는 “일본은 임차인을 약자로 보고 ‘차지차가법’이라 불리는 임차인 보호법을 만들어 소상공인 권익을 적극 보호해 왔다.”며 “이러한 임차인 보호정책은 3대를 이어가는 번성점, 100년 전통의 음식점들이 나올수 있는 원동력이 됐다”고 강조한다.

 

1991년 제정된 일본의 ‘차지차가법’의 경우 이번 개정된 ‘상가임대차보호법’에서조차 큰 차이가 있다.

가장 큰 특징은 임대인에게 ‘갑질’을 할 여지를 크게 제한해 놓은 점이다. 우선 임대인은 정당한 사유 없이 해약 통고를 할 수 없으며, 계약 기간이 만료해도 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

유일한 예외는 임대인이 일정 기간 부득이하게 부재하는 경우나, 일정 기간이 지나면 철거될 건물을 계약하는 경우뿐이다. 게다가 철거를 이유로 계약갱신을 거절하는 것도 건물이 붕괴 상태에 이르러 사용이 불가능한 경우만 가능하다.

정당한 사유가 있다고 해도 임대인이 특약 체결 시 직접 사정을 설명한 서류를 작성해야 한다. 임차인이 영업을 그만두거나 건물이 무너지는 것이 아니면 계약갱신이 거절당하는 경우는 거의 없다.

　

국내에도 차지차가법과 같이 임차인 보호를 강화하기 위한 상가임대차보호법 개정안은 이미 여러번 발의된 바 있다.

하지만 2016년 7건, 2017년 11건, 2018년 6건의 상가임대차보호법 개정안에 발의됐음에도 불구하고 본회의에 상정된 것은 단 한 건도 없다. 국회에서도 다수의 의원들이 임차인 보호의 문제에 공감하고 있지만 정작 실효성있는 논의는 진전되지 않고 있다.

 

 

일각에서는 법개정에도 불구하고 세입자와 건물주의 현실적인 상황을 반영하지 못했다는 지적이 나온다. 임대차계약 종료 이후에도 2개월까지 권리금 회수활동을 인정해야 한다는 주장이 있었으나 받아들여지지 않았기 때문이다.

또한 ‘환산보증금 제도 폐지’는 이번에도 국회의 높은 문턱을 넘지 못했다.

환산보증금은 소상공인을 보호한다는 취지로 일정금액 이하 소액의 보증금과 월세만 법적용 대상으로 정했는데 건물주가 법망을 피하기 위해 상한선 이상으로 임대료를 올릴 우려가 있다. 현행 서울 지역 환산보증금은 6억1000만원으로 실제 서울 임대료시세를 반영하지 못한다는 지적도 있다.